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토지의 이용이나 가격은 공간적으로 인접한 지역의 영향을 받아 군집을 이루며 시간적으로 변하는 특성을 가지고 있다. 그러나 공간효과에 관한 선행연구는 한정된 시간이나 지역을 대상으로 공간적 자기상관을 검증하거나 공간특성을 감안한 모형의 우수성을 확인하는 데 그치고 있다. 토지시장에 대한 시공간적 변화를 확인하고 그 특성을 밝힐 필요가 있다. 이에 본 논문은 서울˙수도권과 전국 시군구의 시계열적 토지가격 변동률을 분석한 모란지수에 의해 토지가격의 시계열적 공간적 자기상관성의 변화를 확인하고, 국지적 공간분포의 패턴 및 모란지수와 경제변수의 관련성을 분석하여 시간 변화에 따라 한국 토지시장에 나타나는 지가변동의 공간적 특성과 정책적 시사점을 제시하였다. 분석 결과, 전국시장과 서울˙수도권시장 모두 지가변동의 공간적 자기상관이 시간에 따라 다름이 확인되었고, 그 공간적 자기상관은 지가변동률이나 국민소득과 반비례하는 특성을 보였다. 지가변동성이 국지적으로 군집한 지역 또한 시대별로 다르게 나타났다. 토지정책의 입안이나 토지가격 평가에 공간효과를 고려할 필요가 있다.

Land uses and land prices form a cluster spatially influenced by adjacent area and the cluster changes temporally. However, previous studies in Korea are limited to verifying a spatial autocorrelation of land price or to confirming the superiority of price models adjusting spatial characteristics. It is needed to confirm spatio-temporal changes in land market and to determine their characteristics. This study analyzed the land price volatility in time series at all local areas nationwide to confirm the spatial autocorrelation of land price. Moran index of land price change was calculated; relevance between Moran index and economic variables were analyzed and their local spatial distribution patterns were analyzed. Spatial characteristics of land price fluctuation with time in Korean land market were derived and their implication for a policy decision was drawn. As a result, spatial autocorrelation of land price fluctuation differed with time at both nationwide market and Seoul metropolitan market. The spatial autocorrelation showed an inverse proportion to land price volatility and national income. Moreover, the cluster area where the land price volatility forms a group was variable temporally.

공간적 자기상관, 국지적 공간분포, 모란지수, 시공간적 변화
Spatial Autocorrelation, Local Spatial Distribution, Moran Index, Spatio-temporal Changes